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      關鍵詞: 物流地產戴德梁行高標庫

      戴德梁行:2021年武漢物流地產市場報告

      作者:戴德梁行

      來源:戴德梁行

      2021年對于武漢物流地產市場是特殊的一年,全市高標庫的年度供應規模創歷史新高,結合后疫情時期的宏觀因素影響,市場的供需關系面臨重構。日前,戴德梁行產業地產部發布《2021武漢物流地產市場回顧》,對武漢物流地產市場現狀及趨勢進行了深度解讀。


      觀點一:新增供應創歷史新高,未來一年仍將持續放量


      截至2021年底,大武漢市場(含葛店、孝感)高標庫存量達437萬㎡,同比增長約30%。其中,2021年度新增供應體量超100萬㎡。


      受疫情因素的影響, 2020年新增供應量相對有限。部分項目的延期入市,也在一定程度上導致了2021年增量項目的集中爆發。


      據不完全統計,2022年市場仍將有約80萬㎡的新增供應。其中東西湖板塊的增量占比接近半數,達40萬㎡。


      作為傳統優勢區域,東西湖及江夏板塊2022年底高標庫體量均有望突破100萬㎡;蔡甸板塊近年來備受投資者青睞,供應規模將躋身前三甲;其余板塊增速則明顯放緩,新增供應量相對較為有限。


      觀點二:競爭格局激烈且分散,新玩家陸續入局


      普洛斯全市項目規模已達百萬方量級,仍保持較大的領先優勢;萬緯、寶灣、易商紅木等頭部企業亦保持同步跟進;伴隨新項目的逐步交付,安博及第一產業集團在武漢市場的占有率穩步上升。


      整體市場延續了激烈且較分散的競爭格局,二十余家物流地產商均有在營項目。瀚溥、凱德中國等新勢力的陸續入局,則體現了投資者對武漢市場的信心與認可。


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      物流地產運營商市場份額——Q4 2021


      觀點三:供需平衡被打破,租金下行壓力較大


      截至2021年底,武漢市區域高標庫平均租金為24.5元/㎡/月,較2020年出現一定幅度回落,同比降幅約6.5%。


      東西湖板塊租金水平仍領跑全市,受新溝板塊多個新項目入市影響,平均租金出現小幅下調。葛店、孝感板塊受受制于區位因素,租金水平處于低位。


      2021年度新入市項目普遍采取了較為激進的租金策略;受疫情持續的影響,外地企業落地武漢的新增需求減少;社區電商在2021年下半年需求出現萎縮等,以上因素共同導致了市場供需結構失衡,市場租金普遍承壓。


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      武漢物流地產租金水平——Q4 2021


      截至2021年底,武漢市整體空置率約為23%。受新項目集中入市的影響,核心板塊如東西湖、江夏及蔡甸的平均空置率均有所上浮。黃陂由于客戶換租、需求減少等因素,空置率大幅上升;孝感區域則得益于原葛店京東的遷入,存量得到有效去化。


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      武漢物流地產空置率水平——Q4 2021


      觀點四:供應之變-維持高增長態勢,結構出現調整與分化


      從2016年至2021年,全市高標庫供應量呈持續上升態勢,復合增長率高達26%。盡管市場持續放量導致招商去化存在一定壓力,但整體來看,投資者對武漢市場的發展前景持積極態度。


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      武漢市場近兩年活躍區域供應體量(萬㎡)


      而除了傳統物流地產項目外,電商自建庫的持續擴張,京東、菜鳥、唯品會、蘇寧等企業倉儲面積預計將超過250萬㎡,在滿足電商平臺自用需求的基礎上,頻繁地參與到市場化競爭與經營,使其已經成為供應端不可忽視的一環。


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      武漢區域電商自建庫分布熱力圖


      客戶方面,電商自建庫的客戶群體指向性較為明確,電子商務或平臺客戶占主導;而傳統高標庫則客戶群體更為廣泛,包括電子商務、第三方物流、制造業等。


      經營方面,電商自建庫與傳統物流地產高標庫有本質不同,傳統物流地產高標庫的主要收益來源于倉儲租金收入;而電商自建庫除租金外,在運營端可實現如訂單處理費、二次入倉費等一系列的運營收入,因此在租金成本方面,電商自建庫具有比較優勢。


      戴德梁行武漢產業地產部主管及董事蔣國俊表示,與往年相比,2021年武漢物流地產市場遇到了近年來從未有過之變局。供應端、需求端和整個行業都在變,市場整體供需關系面臨重構。如何應對并積極擁抱變化將是每個從業者重點研究的課題。


      隨著國內公募REITs的進一步成熟發展,物流倉儲作為公共服務屬性較強的一種產業基礎設施,在后房地產時代將進一步吸引投資者的關注與加碼。武漢作為九省通衢,在商貿物流領域擁有得天獨厚的交通區位優勢。適逢建設“國家商貿物流中心”的時代機遇,各市場主體還須打磨內功,在招商、運營等維度提升綜合實力,方能穿越當下市場形勢的迷霧,靜待花開復蘇日。


      • END
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